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不動產講堂


本案小明於7 月2 日上午10 點同意出售其永慶房仲網名下房屋,並於老李出具的購屋要約書上簽名確認,此時買賣契約關係尚未成立,必須由仲介人員小蔡將該要約書送達予老李時,契約才會成立,因此老李在還沒收到送達前,依照規定是可以隨時撤回要約的。但老李的撤回是以「電話」通知小蔡,並不符合約定的撤回方式,所以仍然沒有發生撤回的效力。換句話說,本案買賣雙方之間的契約關係尚未成立,老李的要約也尚未撤回。如果老李發出撤回要約的存證信函先到達賣方,小蔡之後才將小明簽名的要約書送達予老李,則老李的要約因為已經撤回而失效,買賣雙方確定不成立契約;相反的,如果小蔡先將要約書送達給老李,則買賣契約關係已經成立,老李就不能再撤回要約了。由此可知,契約效力的變化往往發生在瞬息之間,以本案而言,契約是否成立取決於兩個行為(將賣方簽認的要約書送達買方、買方的撤回信函送達賣方)的先後,甚至只差幾分鐘,結果就完全不同。因此,判斷契約成立與否是十分重要的,一旦誤判,往往錯失良機,甚至自己違約還以為是對方違約,成為法律上不利的一方。民眾購屋時如果對於房地產買賣交易的細節較不熟悉,容易誤判權利義務及法律關係,透過仲介業者居間傳達購屋意願進而成立交易,是比較有保障的選擇。此外,本文所述為簽訂內政部範本要約書之情形,如非內政部範本( 例如仲介業自行擬訂需支付斡旋金之定型化契約條款),則須注意其中相關特別約定,約定不同,法律上判斷的結論也可能不同,必須依個別契約條款具
體判斷其法律效果,不能一概而論。
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